星律说 | 房屋出租中的坑,房东不得不防

作者:刘鹏 来源:万博体育max网页版万博首页登录APP下载 时间:2020-07-08
背景介绍
 
本所刘万博首页登录APP下载最近接到了好几个被“中介”所坑的“房东”的咨询,挖坑一般套路如下:中介先与房东签订《资产管理合同》、《委托代理出租合同》等合同并辅之以《授权委托书》,再以大概一个月房租的成本获得房屋出租权,然后出租给租客,中介一次性收取租客数个月的房租后消失不见,导致房东没有收足相应的租金,租客却要求提供与其所付租金相应的租赁期,因而酿成纠纷。
 
对于以上情形,大家是不是很眼熟?这就是我们所说的“转租套路”,这里面的坑都在哪里呢?
 
法律术语当中,房东称为出租人、中介(类似于我们说的二房东)称为承租人、租客称为次承租人。在正常的租赁法律关系中,转租期限不得超过一手租赁期限,租赁期限最长不得超过20年。承租人迟延支付租金,次承租人又不代为支付的,房东有权收回房屋。
 
但上述转租套路中,中介并不是以承租人的身份将房屋转租给次承租人,而是作为房东的代理人代为将房屋出租给租客,而代理产生的法律效果由房东承担。那么,中介与租客签订的租赁合同实际上视为房东与租客签订的租赁合同。所以,在这个转租套路当中中介收了房租就相当于房东收了房租,中介不向房东支付已收取租金月份的房租的,房东也无权直接收回房屋,转租期限内房东仍有义务将房屋交付给租客使用,并且租赁期限受到中介与租客签订的《租赁合同》的约束。
 
 
类似情形中,房东存在哪些风险?
 
1.中介不向房东支付已收取租金月份的房租的,房东无权要求租客再支付相应的房租,但租客仍可以使用该房屋。
 
2.若中介与租客签订《租赁合同》的租赁期限比中介与房东签订的授权文件时间长时,房东不能因与中介的授权到期收回房屋。例如:房东将房屋租给中介一年,中介将房屋租给租客三年,那此时租赁期限以三年为准。
 
3.房东只能向中介主张承担越权代理的法律责任,而中介早已人间蒸发,房租损失金额也有限,房东维权困难重重。
 
那各位房东,在与中介签订合同时,如何识别转租套路?
 
转租套路中常见的特征:
 
1.中介往往打着公司的名义,最终却以个人身份签署合同。
 
2.中介通过合同或授权的方式取得出租权限,并且会在合同或授权文件中约定该出租权不受房东限制。
 
3.中介往往约定较长期限的免租期以及较低成本的违约责任。
 
4.中介支付的押金往往较低。
 
既然已经识别出风险,那么如何破解转租套路?
 
1.《房屋租赁合同》外的其他各种名目合同一律拒签,如果要签署最好找专业万博首页登录APP下载进行合同审查。
 
2.拒绝提前签署各类授权,确有授权必要的,务必严格控制授权范围。
 
3.可以与中介公司签署合同,不与中介公司的员工签署合同。维权时,找公司比找员工容易得多。
 
4.在与中介公司签署合同时,增加押金标准,提高违约成本。
 
5、当中介人员通过与房东签订《委托代理出租合同》等各种合同的方式和以较低的租金和押金从房东处取得出租权,然后出租给租客,再一次性收取租客多个月租金后消失不见时,而房东无权要求租客再支付相应的租金,房东为此遭受损失,中介人员的行为可能涉嫌合同诈骗罪,房东可向公安机关控告,追究中介人员的刑事责任(注:合同诈骗的财物数额达到两万元以上即达到刑事追诉标准)。
 
来源 | 鹏城说法
 
链接 | https://mp.weixin.qq.com/s/uigx7Et1ZeLtJXEEm_EvFA
 
图片 | 来源网络
 
作者 | 刘鹏万博首页登录APP下载
分享到:

免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。